2010년대 부동산시장, 정책효과 실증분석 보니
서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 연합뉴스
6억원 초과 주택담보대출이 제한되고 ‘갭투자’가 사실상 전면 금지되는 등 강도 높은 ‘가계부채 관리 강화 방안’이 발표된 가운데, 주택담보인정비율(LTV) 10% 강화 때 수도권 아파트 매매값이 장기적으로 0.42% 하락한다는 국책연구기관 실증 분석이 주목을 받고 있다.
이번 대책 가운데 생애최초 주택구입 때 적용되는 엘티브이를 기존 80%에서 70%로 강화하는 내용이 포함돼 있어서다.
수도권 아파트가격 안정을 위해 정부가 동원할 수 있는 정책수단은 크게 주담대와 정책대출 등을 죄는 가계부채 관리와 부동산 관련 세제 등 수요관리와, 주택공급 확대라는 시장공급 정책으로 나뉜다.
이밖에도 기준금리와 소비자물가, 주가 흐름 등 각종 거시경제 지표가 또 다른 시장변수로 영향을 미친다.
특정 거시경제 환경에 어떤 정책조합이 실제 집값을 잡는데 가장 효율적이었는지를 살피는 일은 그래서 늘 주목받는 연구 영역이다.
먼저 6일 국토연구원이 수도권 아파트시장을 중심으로 부동산 거시계량모형을 구축한 뒤 부동산 정책(외생변수 충격)의 장·단기 파급효과를 분석(시뮬레이션 대상 기간 2014~2016년)한 결과를 보면, 수도권 지역에 엘티브이를 10%포인트 강화하면 향후 3년간 연간 평균으로 주택담보대출은 2.421% 감소하고 수도권 아파트매매가격은 0.421% 하락하는 것으로 분석됐다.
지난달 정부가 발표한 대책에도 ‘생애 최초 주택 구입시 수도권에서 엘티브이 10% 강화 및 6개월 내 전입의무 부과’가 포함돼 있다.
시장 상황 등에 따라 정책 효과가 상이할 수 있지만 상당 폭 시장 안정 효과가 실증적으로 입증된 셈이다.
또 수도권에서 총부채상환비율(DTI) 규제를 10% 강화하면 향후 3년에 걸쳐 수도권 아파트값을 연간 0.239% 하락시키는 효과가 있는 것으로 나타났다.
양도소득세가 10%포인트 강화되면 수도권 아파트 거래는 연간 2.062% 감소하고, 수도권 아파트값은 0.553% 하락하는 것으로 나타났다.
반면 주택건설 인허가 실적이 수도권에서 10% 감소하면 3년간 수도권 아파트값을 연간 0.397% 상승시키는 것으로 실증 분석됐다.
동일하게 10% 포인트씩 충격을 줬을 때 양도세>엘티브이>공급물량>디티아이 순으로 파급효과가 큰 셈이다.
국토연구원, 주택시장과 통화(금융)정책의 영향 관계 분석과 시사점, 2023년.
국토연구원은 또다른 분석 보고서(주택시장과 통화금융정책의 영향관계 분석)에서 2011년~2021년에 걸쳐 한국부동산원 아파트매매가격지수 월 변동률에 영향을 미치는 개별 변수들(금리, 대출규제, 주택공급, 인구구조, 경기)의 기여도를 살피기도 했다.
변수별로 분석한 결과, 기준금리를 통한 통화정책이 아파트값에 미치는 결정요인 기여도가 가장 강한 것으로 추정됐다.
기여도는 금리(기준금리) 60.7%, 대출규제 17.9%, 주택공급(준공물량) 8.5%, 인구구조(세대수) 8.5%, 경기(경기종합지수) 4.4% 순이었다.
기준금리는 대체로 모든 시기에 아파트가격 변동에 50~60% 수준으로 높게 기여했고, 대출태도지수(주택금융 규제)는 2019년에 40%까지 증가했으나 대출총량 규제를 유예했던 2020년을 전후해 대략 18% 수준으로 줄어들었다.
보고서는 “금융위기 이후 우리나라 주택시장에서 금리의 영향이 확대되면서 기준금리가 가장 큰 기여도를 보이고 있고, 그 다음으로 대출규제, 주택공급 순으로 영향 요인이 큰 것으로 나타난다”고 설명했다.
황관석 국토연구원 부연구위원은 “코로나19 전후로 주택시장 주요 정책을 보면, 세제 측면은 규제지역에서 훨씬 강화됐고 주택금융도 강력한 총부채원리금상환비율(DSR)중심으로 바뀌어 이미 규율되고 있다”며, “수요도 ‘똘똘한 한 채’로 바뀌었는데 이런 달라진 조건에서 이번 6·27 부동산대책에 주담대 6억 한도 도입과 ‘갭투자’ 금지가 이뤄지면서 대략 10억 이상 수도권 아파트의 매매가는 과열 양상이 수그러들 것으로 보인다”고 평가했다.
강력한 주택금융 규제, 수도권 아파트값 얼마나 내릴까