[2025 부동산 시장 전망] 6·3 대선 결과 따라 결정될 부동산시장 운명은…
● 역대 진보 정부 규제 ‘강화’, 보수 정부 ‘완화’에 방점
● 보수 집권 시, 3기 신도시·재건축·재개발사업 박차
● 진보 집권 시, 국토보유세·기본소득세·부유세 신설 가능
2월 말 서울 송파구 아파트 단지 상가 내 공인중개사 사무소에 매물이 안내되고 있다.
 서울시의 토지거래허가구역 해제 이후 잠실·삼성·대치·청담(이른바 잠삼대청) 아파트 가격이 가파르게 상승했다.
 뉴시스
시장경제하에서는 재화에 대한 수요와 공급, 가격, 거래량 모두 시장의 자율적 조정으로 결정되게 하는 것이 가장 합리적이다.
 하지만 부동산은 재화이자 인간 생활의 기본이며 국가 자산의 근본이기 때문에 국가는 국정의 순조로운 운영과 국민 생활 안정을 위해 끊임없이 부동산과 관련된 정책을 개선하거나 발전시켜야 한다.
 이러한 정책의 변화가 시장에 적절히 녹아들기도 하지만 때로는 부작용을 낳아 민생에 직접적 피해를 주기도 한다.
 결국 정책 실패는 정부 실패로 이어져 유권자의 선택을 받지 못하게 하는 걸림돌로 남는다.
 문재인 정부가 바로 부동산정책 실패로 정권 유지의 뜻을 이루지 못한 대표 사례라 할 수 있다.
 
부동산 가격은 한번 올라가면 쉽사리 원점으로 내려오지 않는다.
 가격이 하락한다고 해도 종전 가격이 아닌 오른 가격에서 찔끔찔끔 하락하기 때문에 결국 부동산 가격은 장기적으로 우상향 곡선을 그린다.
 6월 3일 21대 대선이 머지않았다.
 앞으로 어떤 성향의 정부가 들어서느냐에 따라 부동산정책도, 정책 변화에 따른 시장 환경도 확연히 달라질 것이다.
 이를 예측하기 위해선 역대 정부의 부동산정책이 시장에 미친 영향부터 살펴볼 필요가 있다.
 
역대 정부의 부동산정책 온도 차
노무현 정부(2003~2008, 진보 성향)
진보 성향을 띤 노무현 정부는 부동산시장의 과열을 억제하기 위해 강력한 규제정책을 시행했다.
 투기과열지구 확대, 다주택자 양도소득세(양도세) 중과, 종합부동산세 신설 등으로 세금과 대출 규제를 동시에 강화했다.
 또한 재건축초과이익환수제를 도입하고 민간 주택에도 분양가상한제를 시행하는 등 정비사업도 엄격히 규제했다.
 한편 국민임대주택 공급과 신도시 개발로 공급도 확대하려 했으나 단기적 효과는 제한적이었다.
 결국 노무현 정부는 규제로 시작해서 규제로 끝난 정부라고 할 수 있다.
 강력한 규제가 집값을 잡기는커녕 오히려 크게 올리는 결과를 낳았다.

이명박 정부(2008~2013, 보수 성향)
이명박 정부는 부동산시장 활성화를 위해 관련 규제를 대폭 완화했다.
 재건축 규제 완화, 부동산 세제 감세, LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 규제 완화 등으로 거래와 대출을 촉진했다.
 공급 측면에서는 보금자리주택 100만 호 등 대규모 공급을 추진했으나 2008년 미국발 금융위기 등의 영향으로 공급 실적은 목표에 미치지 못했으며 개발이익 환수보다는 민간 주도의 개발을 장려했다.
 2008년에 부동산 가격이 정점을 찍었으나 규제 완화 기조와 집값 버블현상에 대한 두려움이 확산되면서 전국 집값은 날로 하락했다.
 
박근혜 정부(2013~2017, 보수 성향)
박근혜 정부는 초반에는 주택시장 정상화 차원에서 LTV·DTI 규제를 완화해 거래를 늘리려고 했다.
 또한 공급 측면에서도 재건축 규제 완화 등 전반적으로 부동산시장을 경기부양으로 이용했다.
 그러나 집값이 급등하자 임기 말에는 일부 규제를 강화했다.
 특히 행복주택과 뉴스테이 등 기업형 임대주택을 통해 공급을 늘렸고, 종합부동산세 규제 완화 기조는 유지했다.
 정비사업에 대한 규제는 계속 완화됐고, 재건축초과이익환수제도 일시 유예됐다.
 임기 내 부동산시장은 상저하고 현상이 나타났다.

문재인 정부(2017~2022, 진보 성향)
문재인 정부는 부동산 투기 억제를 위해 서울시 전역을 투기과열지구로 지정하면서 20여 차례의 규제 대책을 발표했다.
 특히 LTV·DTI 및 DSR(총부채원리금상환비율) 등으로 대출을 강화했으며 다주택자 취득세·보유세·양도세 등 세금과 대출을 동시에 강력하게 규제했다.
 물론 공급 측면에서는 3기 신도시 발표, 공공 재개발·재건축 등 대규모 주택공급 계획을 추진했다.
 정비사업에 대해서는 민간 재건축·재개발 규제를 강화하고 공공 중심으로 추진했다.
 이는 시장의 기대를 충족시키기에 부족했고, 실질적 공급은 줄어드는 결과를 낳았다.
 결국 부동산 가격은 서울뿐 아니라 전국적으로 대폭 상승했다.

윤석열 정부(2022~2025, 보수 성향)
문재인 정부의 규제 일변도 정책을 대폭 수정해 민간 주도의 부동산시장 기능 회복을 목표로 했다.
 취임 직후부터 투기과열지구 등 지역 규제를 대부분 해제했다.
 임기 내 270만 호(수도권 158만 가구 포함) 공급을 발표하며 대대적인 주택 확대 정책을 추진했다.
 이를 위해 재건축·재개발 촉진과 더불어 신규 택지 조성에도 힘썼다.
 또한 개발제한구역을 해제해 주택을 공급할 계획이었다.
 그러나 금리 상승 등으로 주택경기가 위축된 상황에서 주택공급 목표를 달성하기는 힘들다는 평가다.
 12·3 비상계엄 선포에 이어 4월 4일 헌재의 파면 결정으로 3년 만에 막을 내린 윤석열 정부는 공급 확대 정책을 시도했으나 재임 기간이 짧아 성과가 미미했다.
 규제 완화 정책 역시 거대 야당에 가로막혀 이렇다 할 성과를 보지 못했다.

국토교통부와 서울시가 지난해 11월 5일 서울 강남 생활권인 서리풀지구 2만 호를 포함 고양 대곡 역세권 9400호, 의왕 오전·왕곡 지구 1만4000호, 의정부 용현지구 7000호를 선정 발표했다.
 사진은 이날 서울 서초구 원지동 일대에 개발제한구역 안내문이 설치돼 있는 모습. 뉴시스
보수 정부 집권 시, 토허제 규제 범위 축소될 수도 
역대 보수 정부가 정권을 잡은 경우 부동산정책 방향은 시장 중심의 자율성 확대와 부동산시장 활성화를 목표로 규제를 완화하는 경향을 보였다.
 따라서 이명박, 박근혜, 윤석열 정부 사례를 통해 다음과 같은 정책 방향을 예상할 수 있다.
 다만 미국의 관세정책과 글로벌 경제위기, 국내 경기침체 등 어려운 경제 여건으로 차기 정부의 부동산정책과 시장을 예측하기란 쉽지 않다.

첫째, 부동산 규제 완화와 시장 활성화 정책을 예상할 수 있다.
 부동산시장이 경기침체 등으로 거래가 줄어들면 경제 활성화 차원에서 토지거래허가구역(서울 강남·서초·송파·용산구)은 규제 범위가 축소될 가능성이 있다.
 하지만 계속해서 부동산 가격이 상승한다면 규제는 유지될 것이다.
 특히 윤석열 정부가 추진하다가 중단된 재건축초과이익환수제 폐지와 임대차 2법 폐지 등 규제 완화 정책은 재추진될 가능성이 있다.
 정비사업 활성화와 민간 주도 도심 복합개발사업 추진도 확대할 가능성이 있다.
 
둘째, 윤석열 정부가 추진하던 주택공급 정책 ‘270만 호+알파(α)’(5년간 270만 호 주택을 공급) 계획은 계속될 가능성이 높다.
 특히 3기 신도시 개발과 민간 주도 재건축·재개발사업 역시 적극 추진될 것으로 예상된다.
 또한 서울 서초구 서리풀 지역 등 개발제한구역 해제도 주택공급을 위해 추진될 것이며 신규 주택지 공급 확대 및 청년·신혼부부를 위한 주택공급 확대(청년 원가주택 등) 정책도 지속 추진될 것으로 전망한다.
 지방 역시 신공항 건설 등 기존에 추진하던 사업은 연속적으로 추진될 전망이다.
 세종시 대통령궁과 국회 일부도 이전할 것으로 예상된다.
 
셋째, 금융정책은 완화에 치중할 가능성이 높다.
 경기가 어려워지고 금리가 내려간다면 LTV·DTI·DSR 규제 모두 일시적으로 완화할 가능성이 있다.
 그래서 수요자의 금융 접근성 개선과 시장 유동성 증가가 예상되며 조세 부담도 완화할 가능성이 있다.
 물론 종합부동산세와 보유세 부담도 완화할 가능성이 있다.
 공시가격 현실화율과 양도세 중과를 완화하고 다주택자 취득세를 인하할 가능성이 크다.
 
결과적으로 보수 정부가 집권하면 대부분의 규제 정책은 완화할 가능성이 높다.
 시장 심리도 빠르게 개선될 여지가 있다.
 이 와중에 재개발·재건축 시장은 활기를 띨 것으로 보인다.
 신규 주택지 개발도 추진될 것이다.
 결국 주택 가격은 지역별 차별화와 양극화가 더 심화할 가능성도 있다.
 또한 규제 완화에 따른 투기 수요도 늘어날 가능성이 존재한다.
 중장기적으로는 시장 불안정성이 커질 수 있다.
 구체적으로 주택거래는 증가하면서 가격이 상승할 것이다.
 지금은 지역 규제와 일부 대출 규제 등으로 불확실성이 존재하지만 대선이 끝나면 초기 주택 매매 거래량은 증가할 것이다.
 금융 규제 완화로 주택담보대출 접근성도 높아지면서 중산층의 내 집 마련 수요는 증가할 것으로 예상된다.
 
물론 가격이 상승하면 규제가 강화할 가능성도 배제하지 않을 수 없다.
 중요한 것은 서울과 경기도 부동산 가격이다.
 서울은 내년부터 입주 물량 부족으로 가격이 상승할 것이며 전월세 가격도 상승할 것이다.
 그러나 경기도는 3기 신도시가 분양을 시작하면서 가격이 보합세 내지 하락할 가능성도 있다.
 특히 재건축 기대감이 높은 지역은 가격 상승 폭이 확대될 것으로 예상되며 중장기적으로 규제 완화에 따른 가계부채 증가 위험성도 상존한다.
 보수 정부가 들어서면 정부의 부동산정책과 시장 분위기는 경제 상황에 따라 달라질 가능성이 크다.
 또한 신축 아파트 선호 현상이 이어지면서 지역별 집값 양극화가 심화할 전망이다, 
진보 정부 집권 시, 주택 규제·공급 확대 
진보 정부는 전통적으로 부동산시장의 안정과 서민 주거 복지를 중심으로 규제를 강화하는 경향이 있었다.
 그러나 미국의 관세정책과 글로벌 경제위기, 국내 경기침체 등으로 어려운 여건에 처한 만큼 부동산정책과 시장변화도 달라질 수 있다.
 예전 노무현 정부와 문재인 정부 사례를 통해 다음과 같은 정책 방향을 예상해 볼 수 있다.
 
첫째, 부동산 관련 모든 정책은 ‘규제 강화’로 출발할 것이다.
 진보 정부가 들어서면 부동산 가격이 상승할 경우 조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역 등을 확대할 가능성이 있다.
 또한 LTV·DTI·DSR 등 금융 규제도 강화될 것이다.
 다주택자와 투기 수요 억제를 위한 대출 제한도 강화될 것이다.
 조세정책은 양극화를 줄인다는 차원에서 종합부동산세 강화와 재산세 강화 그리고 양도세도 강화될 것이다.
 특히 진보 진영에서 언급해 온 국토보유세, 기본소득세, 탄소세, 부유세(부자세) 신설이 현실화할 가능성도 있다.
 그러나 기본소득형 국토보유세는 고가 및 다주택자들에게 높은 세금을 부담시킨 후, 모든 국민에게 n분의 1로 나눠주는 정책으로 시행될 경우 수정될 가능성도 있다.
 공시가격 현실화는 재추진, 강화될 것이 분명하다.
 
둘째, 수요 억제 관련 규제 정책은 확대될 가능성이 크지만 주택공급 정책도 추진될 것이다.
 특히 지금 추진되는 3기 신도시 건설은 여전히 유효하며 GTX 등 교통망 구축 계획도 지속 추진될 것이다.
 그뿐만 아니라 진보 정부에서 주장해 온 소득 제한 없이 무주택자라면 누구나 건설 원가 수준의 저렴한 임대료만 내고 역세권 등 좋은 위치의 주택에서 30년 이상 살 수 있도록 한 공공주택인 기본주택 공급이 예상된다.
 기본주택은 분양형과 임대형으로 나뉘는데 분양형 기본주택의 특징은 토지는 제외하고 건물만 분양하는 방식이다.
 즉 토지임대부 주택이다.
 
셋째, 정비사업은 생각보다 규제가 다소 완화될 수 있다.
 기존에 추진되고 있는 정비사업 단지는 계속 지원할 것이다.
 노후 공동주택 리모델링 특별법도 도입될 가능성이 있다.
 그러나 재건축초과이익환수제는 강화가 예상되며 개발부담금도 유지될 것이다.
 또한 평상시 진보 정부에서 주장해 왔던 4종 주거지역 신설로 용적률을 최고 500%까지 상향하겠다고 주장한 정책도 시행될 가능성이 있다.
 정부와 지방자치단체 그리고 주민 간 협력으로 정비사업 기간 단축 및 인허가 절차 간소화를 위한 신속 협의체도 도입 가능성이 있다.
 그러나 개발제한구역 해제는 최소화할 것으로 예상된다.
 
진보 정부의 집권으로 규제가 강화될 경우 단기적으로는 부동산 거래 심리가 위축될 가능성이 크다.
 특히 LTV·DTI·DSR 등 금융 규제 강화와 부동산 관련 조세 중과 등 조세 강화는 똘똘한 한 채에 대한 수요 급증을 가속화해 민간주택 공급에 차질을 빚을 수 있다.
 장기적으로 주택공급이 줄어들 경우 그로 인한 심리적 불안감을 유발할 가능성도 있다.
 구체적으로 초기 시장 심리 위축으로 주택 매매 거래량은 감소할 것이며, 금융 규제 강화로 인한 가계대출 접근성 축소 등으로 중·저소득층의 주택 구매력 감소가 나타날 것으로 예상된다.
 다주택자 양도세 중과로 인한 시장 매물 증가는 수도권 아파트 가격은 단기적으로 하락 안정시킬 가능성도 있지만 그 영향은 크지 않을 것이다.
 중장기적으로는 주택공급 부족이 해소되지 않을 경우 다시 가격 상승 압력으로 가격 상승이 예상된다.
 
진보 정부 집권 시기에는 대부분 주택 가격이 급상승했다.
 따라서 진보 정부가 집권하면 부동산시장 규제는 강화될 것이고, 가격은 상승할 것이라는 국민 정서가 깔려 있다.
 특히 서울은 주택공급 부족으로 가격은 상승할 것이며 경기도는 3기 신도시 등 일시적 분양 물량이 많은 지역은 미분양이 발생하면서 가격은 안정되겠지만 시간이 지나면 가격 상승 압력을 받을 것이다.
 자산 양극화는 심화하겠지만 다주택보다는 종합부동산세 등 세제 강화 등으로 똘똘한 한 채를 선호하는 시장이 될 수 있다.